Les hauteurs : problème de concordance et de cohérence

L’IDU remarque que plusieurs zones dans le projet de CDU proposent des hauteurs maximales inférieures à ce qui est stipulé au Schéma. Ces écarts entraineront de nombreuses demandes de modifications règlementaires qui auront des effets sur les délais et les coûts de réalisation des projets.  En outre, cela pourrait porter préjudice à certains projets à l'étude.

Selon le Président-directeur général de l’IDU, Jean-Marc Fournier : « Il semble évident que la diminution de capacité de densité verticale affectera la rentabilité et nuira à l’implantation d’espaces publics ou de zones végétalisées et limitera la diversité architecturale ».

À ce problème de concordance s’ajoute un déficit de cohérence entre les normes contenues au projet de CDU qui vont réduire la densité anticipée par le Schéma et la volonté actuelles des autorités publiques de rehausser l’offre de service en transport collectif laquelle doit s’accompagner d’une densification accrue.

L’IDU recommande en conséquence d’ajuster les hauteurs maximales autorisées par le projet CDU en fonction de celles prévues au Schéma.

Le Form-Based Code

Dans le but de faciliter l’aménagement de milieux de vie complet, depuis peu, certaines villes misent sur la clarté et la flexibilité et adoptent un cadre réglementaire basé sur la forme urbaine plutôt qu’en fonction d’un zonage selon l’usage. « Dans la proposition de Laval inspirée pourtant de cette nouvelle approche, c’est la complexité et la multiplication des critères à analyser et des démarches à initier qui semblent prendre le dessus. Par exemple, pour un projet de moyenne envergure, cela peut impliquer la présentation de plusieurs plans d’implantation et d’intégration architecturale (PIIA) exigeant la démonstration de conformité à une vingtaine d’objectifs et à près de 200 critères. La mise en œuvre du projet de CDU représentera un défi énorme autant pour la Ville que pour les promoteurs » constate Jean-Marc Fournier.

L’IDU recommande de choisir une flexibilité accrue et de réduire la liste des critères.

Devant la lourdeur administrative imposée par le projet de CDU, l’IDU souhaite qu’un nombre suffisant de ressources humaines soit déployé et qu’un délai maximal pour l’étude des dossiers complets et conformes soit adopté. L’IDU suggère aussi de prévoir des mesures de performance pour chacune des étapes d’approbation des demandes et autorisations.

Finalement, l’IDU formule des commentaires sur le projet de règlement transitoire, notamment pour requérir qu’il respecte les principes juridiques établis concernant les demandes substantiellement conformes et complètes, qu’il offre la possibilité d’effectuer des modifications mineures et d’indiquer que les ententes déjà convenues avec les promoteurs soient respectées.

Conclusion

« L’IDU souhaite que Laval prenne le temps nécessaire pour apporter des correctifs au projet dans le but d’en assurer une meilleure concordance et cohérence. Il s’agit d’un projet d’envergure qui nécessite des ajustements pour éviter une lourdeur administrative coûteuse et nuire au développement de Laval. » a déclaré le PDG de l’IDU.

Mémoire de l’IDU : commentaires sur le projet de code de l'urbanisme de Laval

À propos de l’IDU

Fondé en 1987, l’Institut de développement urbain du Québec (IDU) est un organisme indépendant et sans but lucratif. L’IDU est le plus important représentant de l’industrie immobilière commerciale au Québec. Il agit principalement à titre de partenaire entre les membres de l’industrie, les autorités publiques ainsi que l’ensemble des parties prenantes de l’écosystème de l’immobilier commercial.

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Source : Institut de développement urbain du Québec (IDU)

Pour information :   Brendan Billa
                                  bbilla@idu.quebec 
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