Et pendant que nous vivons collectivement cette crise du logement, la Banque centrale hausse son taux directeur à 5 %. Cette dixième augmentation depuis mars 2022 vient exercer une pression supplémentaire sur le secteur de l’habitation et ne peut qu’aggraver la situation. Un fardeau de plus pour une industrie déjà confrontée à des enjeux majeurs, attribuables d’une part à des causes structurelles et, d’autre part, au cumul de facteurs conjoncturels d’une ampleur et d’une complexité exceptionnelles. Et en fin de compte, autant les promoteurs que les futurs propriétaires et locataires en feront les frais. La coupe était déjà pleine, pensait-on.

Toutefois, si ce que nous vivons cette année, qualifié par plusieurs de tempête parfaite, n’était que le prélude d’une crise du logement perpétuelle ? Scénario optimiste ou pessimiste, une chose est certaine, la relance s’annonce complexe et ardue.

Et la baisse significative des mises en chantier au Québec, de 48 % au cumul des six premiers mois de 2023, selon les plus récentes données publiées par la Société canadienne d’hypothèques et de logement, annonce clairement que les difficultés ne font que commencer, si l’on n’inverse pas la tendance rapidement.

Pour bien comprendre la problématique de la crise du logement, il importe d’abord d’en identifier les causes structurelles. Une demande plus forte que l’offre, qui se traduit par une pénurie de logements et conséquemment, par une augmentation des prix et une détérioration de la capacité de payer des ménages. Une pression démographique, concentrée autour des grands centres urbains, accentuée par un rehaussement rapide des seuils d’immigration pour résorber la pénurie de main-d’œuvre, sans véritable planification pour loger les nouveaux arrivants.

Une réglementation désuète et archaïque liée au développement de nos villes et ayant démontré, au fil des ans, qu’elle était inadéquate, incohérente et coûteuse. Au cumul, elle contribue à engendrer des délais et des coûts largement déraisonnables. Pour compléter le tableau, on doit ajouter le sous-investissement chronique dans le logement abordable et dans les infrastructures municipales.

La situation était déjà critique au moment où des facteurs conjoncturels se sont invités dans la crise du logement, contribuant à son aggravation rapide et lui donnant cette allure de tempête parfaite. Hausse des coûts de construction, des matériaux et des terrains. Hausse des taux d’intérêt et des conditions de prêt. Pénurie de main-d’œuvre historique dans la construction. Pandémie mondiale, dont on évalue encore mal les conséquences à plus long terme, tout ça avec en trame de fond la crise climatique qui nous imposera des défis majeurs.

 

Repenser nos milieux de vie : un chantier d’avenir

L’habitation est un enjeu transversal qui englobe notamment les infrastructures, le transport, l’économie, la santé, l’immigration, les aînés, l’itinérance. Pour agir efficacement sur la crise de l’habitation, il faudra échafauder une réponse tout aussi transversale et cesser de travailler en vase clos, chacun de son côté.

Nous sommes d’avis qu’il est grand temps d’ouvrir un vaste chantier sur l’importance que l’on doit accorder au développement urbain et au redéveloppement de certains pans de nos villes. Nous devons collectivement formuler une réponse cohérente non seulement à la crise du logement et de l’habitation, mais aussi à la crise climatique et aux besoins énergétiques nécessaires pour y arriver.

Pour freiner l’étalement urbain et les longs parcours de l’auto solo qui alimentent en CO2 la crise climatique, il faudra repenser l’occupation du territoire en favorisant la densité et le développement de services de proximité.

Minimalement, l’on devrait cesser de pénaliser financièrement la densité par l’imposition de redevances de toutes sortes. Bien au contraire, nous devrions la favoriser en implantant des mesures incitatives.

Actuellement, les effets cumulés de l’imposition de diverses redevances et autres tarifs font gonfler les coûts de chaque unité d’habitation, dans des secteurs pourtant destinés à la densification.

La diversification des sources de revenu des villes, la réglementation municipale, les processus de délivrance des permis et les mécanismes de consultation nous apparaissent comme étant des leviers qui devront faire partie des discussions.

L’enjeu énergétique devra également être abordé. En effet, les besoins vont être gigantesques en énergie verte pour l’électrification des transports, pour décarboner les bâtiments existants, pour le développement de notre économie et la création de richesses, et bien sûr, pour le développement de nos villes et de nos logis…

Si rien n’est entrepris rapidement, peut-être, en effet, que le pire est devant nous et qu’il sera difficile d’inverser la tendance. Toutefois, l’heure n’est plus aux tergiversations. Il y a urgence d’agir maintenant, gouvernements, institutions financières, acteurs de l’industrie de la construction et de l’immobilier, citoyens, tous ensemble, pour développer des solutions innovantes et durables.

Isabelle Melançon,
Présidente-directrice générale de l'IDU